Vender Vivienda Ocupada 2026
Vender una vivienda con ocupas requiere una estrategia específica: algunos inversores compran ocupado con descuento, otros prefieren que iniciemos antes el desalojo. Te explicamos qué encaja mejor en tu caso.
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Una vivienda ocupada (sin contrato y sin permiso del propietario) tiene mercado pero con descuento. Hay inversores especializados que compran «ocupado» porque tienen procedimientos ágiles para el desalojo. La diferencia con un alquilado en impago es importante a efectos legales.
Tres opciones
- Vender ocupado a inversor: descuento del 20-30% sobre precio normal pero venta rápida (2-3 meses).
- Iniciar desalojo y luego vender: 6-18 meses para desalojar pero precio normal de mercado.
- Negociar con los ocupas: ofrecer compensación a cambio de salida voluntaria. Más barato que un juicio.
Cuándo conviene cada una
Si necesitas liquidez rápida o el caso es complejo, vender ocupado es lo más práctico. Si tienes tiempo y la vivienda es valiosa, iniciar desalojo y vender después maximiza el precio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto baja el precio si vendo ocupado?
20-30% sobre precio de mercado libre. El descuento depende de la calidad de la vivienda, la ubicación y el tipo de ocupación.
¿Cuánto tarda un desalojo legal?
6-18 meses según juzgado y tipo de ocupación. Inquiokupas (con contrato impagado) son más rápidos. Ocupas sin título legal toman más tiempo.
¿Puedo cambiar la cerradura para echarles?
No. Es ilegal y te denuncian por allanamiento. El desalojo SOLO mediante procedimiento judicial.
¿Cuánto cuesta el desalojo?
2.000-5.000 € entre abogado, procurador, tasas y costes diversos. Es recuperable de los ocupantes solo en algunos casos.
¿Vendéis vosotros viviendas ocupadas?
Sí. Trabajamos con inversores especializados en ocupado. Te ofrecemos las dos vías y eliges la que más te convenga.
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Vender una vivienda ocupada: tipologías, vías legales y descuento real
La ocupación ilegal de viviendas es uno de los problemas más complejos del mercado inmobiliario español. Vender una vivienda ocupada es jurídicamente posible, pero exige conocer con precisión qué tipo de ocupación tenemos, qué vías legales están abiertas, cuánto puede tardar cada una y qué descuento sobre el valor de mercado libre puede esperarse. Los términos «okupa», «precarista» e «inquilino moroso» no son intercambiables: cada uno activa procedimientos jurídicos distintos, con plazos y resultados muy diferentes.
Tipos de ocupación: identificarlo es el primer paso
1. Inquilino con contrato que no paga
Existe un contrato de arrendamiento firmado y el inquilino ha dejado de pagar la renta (o reiteradamente la abona tarde). Es la situación jurídicamente más sencilla: se ejerce un desahucio por falta de pago conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil. El procedimiento incluye requerimiento previo, demanda, opción de enervación (pagar lo debido una vez en 5 años para detener el desahucio) y lanzamiento. Plazo orientativo total: 6 a 12 meses, con variaciones por carga del juzgado.
2. Precarista
Quien ocupa sin título alguno una vivienda con conocimiento o tolerancia inicial del propietario (familiar al que se dejó vivir, expareja que sigue tras la ruptura, etc.). Se ejerce un juicio verbal de desahucio por precario. No hay relación contractual, por lo que el procedimiento suele ser algo más rápido que el desahucio por impago contractual: 4 a 9 meses orientativos.
3. Ocupación ilegal sin título (okupa estricto)
Entrada sin consentimiento del propietario, normalmente forzando o aprovechando vivienda vacía. Aquí entran en juego dos vías: la vía penal (allanamiento de morada o usurpación) y la vía civil (juicio verbal de tutela sumaria de la posesión, conocido como «desahucio express» por la Ley 5/2018 para personas físicas propietarias). El desahucio express puede resolverse en 3 a 7 meses si los demandados no acreditan título.
4. Ocupación con vulnerabilidad acreditada
Cuando los ocupantes acreditan situación de vulnerabilidad económica o social, los servicios sociales pueden intervenir y los plazos se alargan, ya que la administración debe ofrecer alternativa habitacional antes del lanzamiento. Esto puede sumar de 3 a 12 meses adicionales.
Opciones reales del propietario
Opción A: recuperar la vivienda y luego venderla
Mantener la propiedad mientras se ejecuta el procedimiento judicial y vender una vez recuperada. Ventajas: precio de mercado libre, sin descuentos. Inconvenientes: tiempo (6-18 meses), costes judiciales, posibles daños al inmueble en el lanzamiento, IBI, comunidad y suministros mientras dura el proceso.
Opción B: vender con la ocupación incluida
Existe un nicho de mercado específico: inversores especializados en compra de viviendas ocupadas. Asumen ellos el procedimiento judicial y la negociación con los ocupantes. Ventajas: liquidez inmediata, cierre rápido. Inconvenientes: descuento significativo sobre valor libre.
Descuento típico en venta con ocupación
| Tipo de ocupación | Descuento orientativo sobre valor libre |
|---|---|
| Inquilino con contrato vigente al corriente | 10-20% |
| Inquilino moroso con desahucio iniciado | 20-35% |
| Precarista | 25-40% |
| Okupa sin título y sin vulnerabilidad acreditada | 30-45% |
| Okupa con vulnerabilidad y servicios sociales | 40-60% |
Estos rangos son orientativos y dependen del estado físico del inmueble, ubicación, antigüedad de la ocupación, pruebas documentales aportadas y fase procesal alcanzada.
Vías legales paso a paso
Desahucio express (Ley 5/2018)
- Demanda de tutela sumaria de la posesión por persona física, ONG o administración
- Plazo de 5 días para que los demandados acrediten título suficiente
- Si no acreditan, sentencia inmediata de desalojo
- Lanzamiento ejecutivo
Plazo orientativo total: 3 a 7 meses si no hay incidentes procesales.
Vía penal por usurpación
Denuncia ante la policía con título de propiedad, intento de retorno y prueba de la ocupación. La fiscalía valora la viabilidad. Es más útil cuando la ocupación es muy reciente (horas o pocos días); pasado un tiempo, los juzgados de instrucción suelen derivar al procedimiento civil.
Negociación extrajudicial (cash for keys)
Ofrecer una compensación económica a cambio del abandono voluntario y rápido del inmueble. Suele ser más barato y rápido que el procedimiento judicial: oferta orientativa entre 1.500 y 6.000 €. Debe documentarse correctamente con acta notarial o documento de entrega de llaves para evitar regresos.
Coste de mantener la vivienda durante el proceso
- IBI anual
- Comunidad mensual (sigue siendo obligación del propietario)
- Suministros impagados que pueden derivar en cortes y daños
- Posibles derramas comunitarias
- Costas judiciales y honorarios de abogado y procurador
- Posible deterioro físico del inmueble
En total, mantener una vivienda ocupada puede costar entre 3.000 y 8.000 € al año al propietario en gastos directos, sin contar pérdida de renta de alquiler.
Documentación clave
- Título de propiedad inscrito (escritura y nota simple)
- Empadronamiento histórico que acredite que el propietario residía o tenía intención de residir
- Pruebas de la ocupación (fotografías, denuncia policial, requerimientos notariales)
- Contrato de arrendamiento si lo hubo
- Justificantes de impagos
- Resoluciones judiciales en curso
Consulta gratuita: 910 94 88 22 o WhatsApp 613 194 542. Email: info@signyourhouse.es
