Si estás pensando en transmisión de una vivienda heredada es normal que te entren grandes dudas sobre este tema.
Una vez tengas la escritura de aceptación y adjudicación de herencia y la vivienda registrada a tu nombre quiere decir que tienes gran parte burocrática resuelta. El resto de la venta técnicamente es fácil, ya que en la mayoría de los casos no difiere mucho de una compraventa tradicional entre dos personas.
Cierto que este tipo de ventas si pueden tener algún conflicto y los casos más frecuentes son:
No tener el mismo punto de vista sobre el valor del inmueble o conflictos entre los herederos.
Aquí os dejamos algunas de las preguntas que nos hacen de forma más frecuente a nuestros asesores:
¿Se puede vender la casa heredada antes de cinco años?
Si, jurídicamente no existe un tiempo mínimo para poder vender una casa heredada. Una vez que tengamos la vivienda a nuestro nombre. Eso quiere decir que: hemos realizado la escritura de la herencia, pagado los impuestos (impuestos de sucesiones y plusvalía municipal) e inscrito la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
** Hace un tiempo existía una limitación importante para el comprador, el artículo 28 de la ley hipotecaria (quedó sin vigencia el 3 de septiembre de 2021). Desde esa fecha, ya no tenemos que esperar dos años para vender una casa heredada, este artículo limitaba la concesión del préstamo en la mayoría de los bancos ya que podría aparecer un heredero no legítimo.
¿Se puede vender la casa sin aceptar la herencia?
La respuesta es clara NO. Para poder tramitar la venta de un inmueble es fundamental que ese inmueble sea tuyo y para ello se tiene que tramitar dicha herencia de forma completa, no vale con solo tener un testamento.
Por otro lado hay inversores o empresas específicas que entran a comprar una herencia determinada, (pero si me acabas de decir que eso no es posible) lo que realizan es tramitar todo en el mismo acto delante del notario (tramitación de herencia y compra de los inmuebles) esto se puede realizar siempre y cuando el comprador disponga de los fondos económicos suficientes, la mayoría de los bancos no entran en ese tipo de operaciones, ya que puede haber algún problema de inscripción.
** El artículo 440 del Código Civil indica que, para tomar posesión de los bienes hereditarios y posteriormente poder gestionarlos, es necesario aceptar la herencia.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada?
Aquí existen dos impuestos (como en cualquier venta de vivienda)
El impuesto sobre renta –IRPF
Se calcula en la declaración de la renta, es el impuesto por el beneficio obtenido en la venta (valor de compra – valor de venta). Un punto importante a tener en cuenta es que dentro de valor de compra puedes incluir los gastos derivados de la operación (impuestos, notaria, honorarios de inmobiliaria) y en el valor de venta también puedes añadir otros valores (plusvalía municipal, reformas…)
Este impuesto se calcula de forma progresiva:
- Ganancias de 0 a 6.000€ será aplicado el 19%
- Ganancia entre 6.000€ y 50.000€ será aplicado el 21 %
- Ganancia entre 50.000 y 200.000€ será aplicado el 23%
- Ganancias superiores a 200.000€ se aplicará el 26%
** Existen dos excepciones:
Si la persona que vende es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual. Para considerar vivienda habitual tiene que haber vivido al menos 3 años de los últimos 5.
Si el beneficio que se genera de esta venta se utiliza para reinvertir en una vivienda habitual (se entiende como vivienda habitual donde vas a residir) y tienes un periodo máximo de dos años, si llegado ese plazo no se ha realizado la compra te reclamara la agencia tributaria ese importe.
En este impuesto al provenir de una herencia, es importante la ayuda de un profesional a la hora de realizar la adjudicación de herencia, dándole un valor a la vivienda y teniendo en cuenta el grado de parentesco y sus ventajas fiscales. No es lo mismo heredar de padres a hijos en la comunidad de Madrid que en otra comunidad (ya que tiene una gran bonificación fiscal), al igual que no es lo mismo heredera entre primos u otro grado de consanguinidad
Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) – Plusvalía municipal
A medida que el valor de los terrenos urbanos sigue aumentando en todo el mundo, los ayuntamientos tratan de generar ingresos mediante impuestos que graven el incremento del valor de los terrenos urbanos. Esta forma de tributación, conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos (IIVTNU) o Plusvalía municipal, se ha implantado en muchos países, como el Reino Unido, España, Francia e Italia.
El objetivo principal del IIVTNU es gravar los beneficios obtenidos por la venta de suelo urbano y su desarrollo. Estos ingresos se utilizan después para financiar diversas obras públicas y proyectos de infraestructuras. El IIVTNU también pretende fomentar el desarrollo urbano y mantener estables los precios del suelo.
El proceso de tributación del IIVTNU se basa en el cálculo de las plusvalías, que generalmente vienen determinadas por el incremento del valor de la propiedad desde la fecha de su compra. A continuación, este cálculo se compara con el coste de compra y se establece el importe de los impuestos adeudados. Por lo general, el sujeto pasivo es el vendedor o el municipio en el que está situado el inmueble. Para determinar el tipo impositivo aplicable, el municipio debe tener en cuenta varios factores.
Estos factores pueden incluir el tamaño del municipio, el tipo de suelo urbano y su ubicación. Además, el tipo impositivo también puede variar en función de la forma de desarrollo urbano que haya tenido lugar desde la fecha de compra original.
Aunque vender una propiedad heredada puede parecer abrumador, hay opciones para hacerlo más simple. Con la inmobiliaria Sign Your House, tiene la oportunidad de aprovechar una forma fácil y asequible de vender su propiedad heredada. Sign Your House tiene un sistema simple y directo que le permite vender rápida y fácilmente la casa que ha heredado de un ser querido.
