Vender un Piso Heredado en Madrid: Guía Completa 2026
Vender un piso heredado en Madrid es una operación que combina aspectos legales, fiscales y de mercado. Esta guía 2026 te explica todo el proceso paso a paso, los impuestos que pagarás, los plazos y cómo conseguir el mejor precio sin complicaciones, incluso si la vivienda está en mal estado o con varios herederos.
¿Cuándo puedo vender un piso heredado?
Antes de poder vender una vivienda heredada en Madrid debes cumplir tres requisitos legales:
- Aceptar la herencia ante notario.
- Pagar el Impuesto de Sucesiones (en Madrid hay bonificación del 99 % para familiares directos).
- Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a tu nombre.
Solo cuando el inmueble figure registrado a nombre del heredero (o herederos) se puede firmar la escritura de venta ante notario.
Impuestos al vender un piso heredado
1. IRPF (ganancia patrimonial)
Si vendes el piso por más del valor que declaraste en la herencia, pagas IRPF sobre la diferencia. Tipo entre 19 % y 28 % según el importe de la ganancia.
Truco fiscal importante: si vendes pronto y por un precio similar al declarado, la ganancia es 0 y no pagas IRPF. Por eso es clave declarar correctamente el valor en la herencia.
2. Plusvalía municipal
Lo paga el vendedor. Es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del terreno desde la fecha de adquisición (en este caso, la fecha del fallecimiento). En Madrid capital y Rivas, suele ser entre 500 € y 4.000 € según años transcurridos y zona.
Si has heredado y vendes en menos de un año por menos del valor heredado, puedes solicitar devolución de la plusvalía.
3. Exención por reinversión en vivienda habitual
Si tienes más de 65 años o si reinviertes el dinero de la venta en otra vivienda habitual, puedes estar exento del IRPF sobre la ganancia. Consulta con un asesor para asegurarte.
Cómo vender si la vivienda está en mal estado
Muchas viviendas heredadas en Madrid llevan años sin reformarse: cocinas y baños obsoletos, instalaciones eléctricas antiguas, humedades o falta de aislamiento. Tienes tres opciones:
- Vender «tal cual» a inversores o compradores que reformen. Suele rebajar el precio entre 15-30 % respecto a una vivienda reformada equivalente.
- Reforma básica antes de vender (5.000-15.000 €): pintar, arreglar suelos, baños y cocinas básicos. Suele recuperarse 2-3 veces la inversión.
- Reforma integral: solo merece la pena si tienes liquidez y tiempo. Inversión típica 30.000-80.000 €, recuperable más un margen.
Cómo vender con varios herederos
Si la vivienda heredada tiene varios propietarios, todos deben firmar la venta. Esto suele generar fricción cuando los herederos:
- No están de acuerdo en el precio mínimo de venta.
- Quieren tiempos diferentes (uno con prisa, otro sin).
- Tienen visiones diferentes sobre cómo reformar o presentar el inmueble.
- Hay un heredero ocupando la vivienda y los demás no quieren venderla aún.
En estos casos, el papel del agente inmobiliario es clave: actúa como mediador imparcial, presenta datos objetivos del mercado y propone soluciones que satisfagan a todos. En Sign Your House gestionamos decenas de herencias con varios herederos cada año.
Documentación que debes preparar
- Escritura de aceptación de herencia.
- Justificantes de pago de Impuesto de Sucesiones y plusvalía.
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio).
- Cédula de habitabilidad (en su caso).
- Últimos recibos de comunidad y certificado de estar al corriente.
- DNI de todos los herederos vendedores.
Cuánto tarda en venderse un piso heredado en Madrid
Una vivienda heredada bien tasada y presentada se vende en Madrid en una media de 60-120 días. Si está en mal estado puede tardar más; si está bien ubicada y reformada, en menos de 60.
Las zonas con más rotación en el sureste de Madrid son Rivas, Vallecas, Coslada y Arganda. En todas ellas hay demanda constante.
Consejos para conseguir el mejor precio
- Tasación profesional realista: ni alta (espanta a compradores), ni baja (regalas dinero).
- Limpiar y vaciar la vivienda antes de las visitas: especialmente importante en pisos heredados con muchos enseres.
- Fotografías profesionales y plano: aumentan visitas un 80 %.
- Anuncio en portales premium: Idealista Pro y Fotocasa Pro multiplican la visibilidad.
- Negociación profesional: ahorra tiempo y suele conseguir 2-5 % más que negociando uno mismo.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar IRPF al vender un piso heredado en Madrid?
Solo si vendes por más del valor que declaraste en la herencia. La diferencia tributa entre el 19% y el 28%. Si vendes por importe similar al heredado, la ganancia patrimonial puede ser 0 y no pagas IRPF.
¿Puedo vender si hay varios herederos y uno se opone?
No directamente: para vender necesitas el acuerdo de todos los copropietarios. Si no hay acuerdo, hay que solicitar la división judicial de la cosa común, un proceso largo (1-3 años). La mediación profesional resuelve la mayoría de estos casos sin llegar a juicio.
¿Es mejor reformar antes de vender o vender a inversores?
Depende del estado y de tu liquidez. Una reforma básica (pintura, suelos, baños) recupera 2-3 veces la inversión. Una reforma integral solo merece la pena si tienes tiempo y dinero. Vender a inversor es rápido pero puede suponer un descuento del 15-30%.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso heredado?
En Sign Your House cobramos honorarios solo si conseguimos vender («sin comisión si no se vende»). El porcentaje habitual en Madrid es del 3-5% sobre el precio de venta, IVA aparte. Solemos compensar de sobra ese coste con un precio final más alto y una venta más rápida.
Te ayudamos con tu venta heredada
En Sign Your House somos especialistas en gestión completa de herencias inmobiliarias en Madrid: tramitamos impuestos, mediamos entre herederos y vendemos la vivienda al mejor precio. Sin comisión si no se vende.
Llámanos al 910 94 88 22 o por WhatsApp al 613 19 45 42.
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