Vender piso con deudas pendientes en 2026: guía completa
Vender un piso con deudas es posible y muy frecuente. Te explicamos cómo se cancelan en el momento de la firma y qué impacta en el precio.
Tipos de deudas que pueden gravar un piso
- Hipoteca pendiente.
- IBI atrasado.
- Comunidad de propietarios (cuotas vencidas y derrama).
- Embargos judiciales o administrativos (Hacienda, Seguridad Social).
- Plusvalía municipal vencida.
1. Hipoteca pendiente: lo más común
Es lo más habitual y no es problema. En la notaría, el banco firma la cancelación contra el pago y el dinero del comprador va directo al banco. Tú recibes la diferencia.
Ejemplo: vendes piso por 250.000€. Hipoteca pendiente: 130.000€. Comisión cancelación: 0,5% (650€). Tu recibes: 119.350€ (menos plusvalía y gastos).
2. Comunidad de propietarios: deuda preferente
Las cuotas pendientes con la comunidad quedan vinculadas al inmueble, no al deudor. Si el comprador no exige cancelación previa, hereda la deuda.
En la firma se aporta certificado de la comunidad indicando el estado al día. Si hay deuda, se descuenta del precio o se paga con los fondos en notaría.
3. IBI: el del año en curso, prorrateado
El IBI del año en curso se prorratea por días entre vendedor y comprador. Si vendes en junio, pagas IBI hasta el 30 junio, el resto lo paga el comprador (salvo pacto).
Si hay IBI atrasado de años anteriores, el ayuntamiento puede iniciar embargo sobre el inmueble. Se cancela también en notaría.
4. Embargos judiciales o administrativos
Si el piso tiene anotación de embargo (Hacienda, juzgado, banco por impago), en la nota simple aparece. El comprador exigirá que se cancele antes de firmar.
El acreedor cobra primero del importe de venta. Si el embargo es de 50.000€ y vendes por 200.000€, esos 50.000€ van al embargante, el resto a ti (y a hipoteca, plusvalía, etc.).
Caso real: cómo se ordenan los pagos
En la firma con piso de 250.000€:
- Hipoteca al banco: -130.000€
- Embargo (si hay): -30.000€
- Comunidad pendiente: -1.500€
- IBI pendiente: -800€
- Comisión inmobiliaria: -7.500€
- Plusvalía municipal: -3.500€
- IRPF retenido (si extranjero): según %
- Resto al vendedor: 76.700€
Costes legales típicos
- Comisión cancelación hipoteca: 0-1% del capital pendiente.
- Notaría cancelación hipoteca: 600-1.000€.
- Gestoría: 250-400€.
- Certificado comunidad: gratis (lo pide el administrador).
- Nota simple registro: 9€.
Qué pasa si la deuda es mayor que el valor del piso
Si tu hipoteca + deudas suman más que el precio de venta, hay dos vías:
- Aportar diferencia en efectivo para cancelar todas las deudas.
- Dación en pago: entregar la vivienda al banco para cancelar la hipoteca (no siempre la aceptan).
- Venta corta o con quita: negociar con el banco que acepte cobrar menos que el saldo total.
Preguntas frecuentes
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