Vender Casa Por Divorcio 2026
En un divorcio hay que decidir qué hacer con la vivienda familiar. Si decidís vender, hay aspectos fiscales, hipotecarios y emocionales. Lo gestionamos todo respetando lo acordado en convenio.
Estudio Vivienda Divorcio
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El divorcio es uno de los motivos más habituales de venta de vivienda. La situación tiene capas: emocional, fiscal, hipotecaria y registral. Te ayudamos con la parte inmobiliaria respetando lo que decidáis en el convenio regulador.
Opciones según el régimen económico
- Gananciales: la vivienda se reparte 50/50. Tasación, venta y reparto del importe neto.
- Separación de bienes: según porcentaje de propiedad escriturado. Habitualmente 50/50 si compraron juntos.
- Vivienda solo a nombre de uno: el otro tiene derecho de uso temporal según convenio, pero no de propiedad.
Hipoteca compartida
Si la hipoteca es conjunta, ambos siguen siendo responsables hasta cancelación. Opciones: 1) Vender y cancelar; 2) Subrogación a uno solo (banco acepta si solvencia es suficiente); 3) Aval o garantía adicional para liberar al otro.
Preguntas frecuentes
¿Puede uno de los dos vender sin el consentimiento del otro?
No si la vivienda es ganancial o conjunta. Necesita el consentimiento expreso del otro cónyuge.
¿Quién paga los gastos de la venta?
Habitualmente al 50% si la vivienda es ganancial. Se descuentan del importe neto antes del reparto.
¿Cuánto pago de impuestos al vender por divorcio?
Plusvalía municipal y posible IRPF (si hay ganancia patrimonial). Hay exenciones específicas para divorcios y reinversión en otra vivienda habitual.
¿Y si uno de los dos quiere quedarse la vivienda?
Extinción de condominio: uno compra la parte del otro al precio acordado. Tributa al 1% (vs 6-10% de ITP). Es lo más eficiente fiscalmente.
¿Es necesario abogado para esta venta?
Recomendable. Sobre todo si hay menores, si la hipoteca es conjunta o si hay desacuerdo. Te orientamos en lo inmobiliario y trabajamos con abogados de familia para el resto.
Te ayudamos con discreción y profesionalidad
Tasación, marketing, gestión de hipoteca compartida y venta. Respetamos lo acordado en convenio.
Vender la casa en un divorcio: opciones, fiscalidad y mediación
El divorcio o la separación abren un proceso que va mucho más allá del convenio regulador firmado en el juzgado. La vivienda familiar es, en la inmensa mayoría de los casos, el activo más valioso del matrimonio y el que genera más controversia. La forma en que se resuelve su destino marca no solo la liquidez de cada parte tras el divorcio, sino también la factura fiscal, las relaciones futuras y, si hay hijos, su estabilidad.
Existen tres vías principales para resolver la vivienda en un divorcio: vender a un tercero, que uno compre la parte del otro (extinción de condominio) o mantener el proindiviso. Cada una tiene implicaciones distintas en IRPF, ITP, AJD, plusvalía municipal y gestión hipotecaria.
Régimen económico del matrimonio: punto de partida
Antes de hablar de venta, hay que clarificar el régimen económico:
- Sociedad de gananciales (régimen por defecto en la mayor parte de España): la vivienda comprada durante el matrimonio es ganancial al 50%, salvo prueba de aportaciones privativas.
- Separación de bienes (régimen por defecto en Cataluña, Baleares y por capitulaciones en el resto): cada uno es titular de la cuota que figura en escritura. Lo habitual es 50-50, pero puede ser cualquier proporción.
- Participación (poco frecuente): se liquida con criterios mixtos.
En gananciales, la disolución requiere previa liquidación de la sociedad ganancial, un acto jurídico que inventaría activos y pasivos comunes y los adjudica. En separación de bienes, no hay liquidación: cada uno mantiene su cuota y se decide qué hacer con ella.
Opción 1: vender a un tercero
Suele ser la solución más limpia económicamente. Con el precio se cancela la hipoteca pendiente, se liquidan deudas y el remanente se reparte según las cuotas. Ventajas:
- Liquidez inmediata para ambas partes
- Cierre completo de la copropiedad
- Sin nuevas hipotecas ni avales cruzados
Fiscalmente, cada cónyuge tributa por su parte de la ganancia patrimonial en IRPF. Si la vivienda era residencia habitual y se cumplen requisitos (reinversión en otra vivienda habitual, mayores de 65 años), pueden aplicarse exenciones. La plusvalía municipal se reparte igualmente entre los dos.
Opción 2: extinción de condominio (uno compra al otro)
Uno de los cónyuges se queda con el 100% de la vivienda compensando al otro con el valor económico de su cuota. Es una operación no sujeta a ITP (el Tribunal Supremo lo ha confirmado en jurisprudencia consolidada): solo se tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), habitualmente en torno al 0,75% al 1,5% del valor del exceso adjudicado en la Comunidad de Madrid.
Esta diferencia es enorme. Si la vivienda vale 300.000 € y uno compra la mitad al otro:
- Si se tratase como compraventa entre particulares: ITP del 6% sobre 150.000 € = 9.000 € aproximados
- Como extinción de condominio: AJD del 0,75-1,5% sobre 150.000 € = 1.125 a 2.250 € aproximados
El requisito clave es que sea una verdadera extinción del condominio (la cosa común se adjudica indivisible a uno solo) y no una compraventa parcial encubierta. Conviene formalizarla en escritura pública con esa calificación jurídica explícita.
Opción 3: mantener el proindiviso
Algunas parejas separadas optan por mantener la copropiedad temporalmente, especialmente cuando hay menores y se atribuye el uso al progenitor custodio. Es válido jurídicamente pero suele generar tensiones a medio plazo: quién paga la hipoteca, quién asume derramas, qué pasa con el IBI, cómo se vende en el futuro. El convenio regulador debería definir todas esas reglas con precisión.
Hipoteca conjunta: el problema invisible
Aunque la vivienda se adjudique a uno solo, la hipoteca firmada por ambos sigue siendo solidaria frente al banco. El divorcio no libera automáticamente al excónyuge que «sale» de la propiedad. Para conseguirlo hay dos vías:
- Novación con liberación del codeudor: el banco analiza la solvencia individual del que se queda y decide si lo libera. No siempre acepta.
- Subrogación o cancelación y nueva hipoteca: el que se queda firma una nueva hipoteca a su nombre, cancela la anterior y queda como único deudor. Implica gastos pero es la solución más limpia.
Mantenerse como codeudor «para ayudar» tiene riesgos: si el excónyuge deja de pagar, el banco reclama a ambos y el historial crediticio del que ya no vive en la casa se ve afectado.
Fiscalidad IRPF en cada escenario
| Operación | IRPF | ITP/AJD | Plusvalía municipal |
|---|---|---|---|
| Venta a tercero | Ganancia patrimonial proporcional a cada cónyuge | ITP a cargo del comprador | A cargo del vendedor, repartida |
| Extinción de condominio | No genera ganancia si se respeta valor de adquisición | AJD 0,75-1,5% sobre el exceso | No sujeta (transmisión entre cónyuges en divorcio) |
| Mantener proindiviso | Sin alteración patrimonial | No aplica | No aplica |
Mediación inmobiliaria en divorcio
La mediación profesional, entendida como tercera parte neutral que coordina valoración, decisiones técnicas y plazos, reduce drásticamente la conflictividad. Sus funciones suelen incluir:
- Valoración independiente y objetiva del inmueble
- Asesoramiento sobre las tres opciones jurídicas y su impacto fiscal
- Coordinación con abogados de ambas partes
- Gestión integral si se opta por vender a tercero
- Acompañamiento en la negociación con la entidad financiera
La intervención temprana, antes del juzgado, suele ahorrar meses y costes emocionales y económicos significativos.
Consulta gratuita: 910 94 88 22 o WhatsApp 613 194 542. Email: info@signyourhouse.es
