Plusvalía Municipal Madrid 2026: Cómo Calcularla Correctamente
Después de la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la reforma del impuesto, ahora tienes dos métodos para calcular cuánto pagar. Te explicamos cuál te conviene en cada caso real.
¿Qué es la plusvalía municipal exactamente?
La plusvalía municipal (oficialmente Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando vendes, donas o heredas una vivienda.
Lo recauda el Ayuntamiento donde está la propiedad. En Madrid capital, gestiona la Agencia Tributaria Madrid. En Rivas, Arganda, Coslada, Mejorada o Torrejón, cada Ayuntamiento tiene su propia gestión y plazos.
Los dos métodos de cálculo vigentes desde 2022
Tras la reforma, el contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable:
- Método objetivo (catastral): sobre el valor catastral del suelo se aplica un coeficiente según años transcurridos. Es el cálculo «automático» que tradicionalmente usaban los Ayuntamientos.
- Método real (plusvalía efectiva): diferencia entre precio de venta y precio de compra (proporcional al valor catastral del suelo). Si vendes por menos de lo que compraste, no hay impuesto.
Ejemplo práctico: piso en Rivas comprado en 2010
Imagina: compraste en 2010 por 220.000 € y vendes en 2026 por 285.000 €. Valor catastral total 78.000 €, valor catastral del suelo 35.000 € (45% del catastral total).
Método objetivo: 35.000 € × coeficiente 16 años (≈0,16) = base imponible 5.600 €. Tipo medio Madrid 24-30% = cuota ≈1.400-1.700 €.
Método real: ganancia 65.000 € × 45% (% suelo en catastro) = base 29.250 €. Cuota ≈7.000-8.800 €.
En este caso te conviene el método objetivo. Pero si compraste hace solo 5 años y has ganado poco, suele convenir el método real.
Casos en los que NO se paga plusvalía municipal
Si vendes por menos de lo que compraste (pérdida real demostrable con escrituras), por ley no hay base imponible y la plusvalía es cero. Tienes que declararla y demostrarlo, pero no se paga.
En herencias entre cónyuges y descendientes directos hay bonificaciones del 95% en muchos municipios de Madrid (incluido Madrid capital, sujeto a requisitos de habitualidad, valor catastral y permanencia mínima del heredero).
Plazos para pagar y dónde se gestiona
En compraventa: 30 días hábiles desde la firma de la escritura. En herencia y donación: 6 meses ampliables a 1 año si lo pides en plazo.
En Madrid capital se autoliquida en la Agencia Tributaria Madrid. En municipios del Sureste (Rivas Vaciamadrid, Arganda del Rey, Coslada, Torrejón de Ardoz, Mejorada del Campo) lo gestiona directamente cada Ayuntamiento. Lleva la escritura, datos catastrales y cálculo previo. Los plazos se cumplen sin excusas: pasarse genera recargos del 5% al 20%.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía: vendedor o comprador?
En compraventa lo paga el vendedor (es la persona que ha tenido el incremento de valor). En herencia o donación, lo paga el heredero o donatario que recibe el inmueble.
¿Si vendí mi piso en pérdidas tengo que declararlo igualmente?
Sí, debes presentar la autoliquidación con el cálculo y aportar las dos escrituras (la de compra y la de venta) para acreditar que no hay incremento real. Si no la presentas, te puede llegar una sanción aunque la cuota fuera cero.
¿Las bonificaciones por herencia son automáticas?
No. Hay que solicitarlas expresamente en plazo y cumplir requisitos: que el causante y heredero estuvieran empadronados, que la vivienda fuera habitual, y que el heredero la mantenga durante un periodo mínimo (5 años en Madrid capital) sin transmitirla.
¿Puedo recurrir si creo que el cálculo del Ayuntamiento es excesivo?
Sí. Tienes 1 mes desde que recibes la liquidación para presentar recurso de reposición. Aporta el cálculo por el método alternativo y las escrituras. Muchas reclamaciones se ganan cuando el método real arroja menos cuota que el objetivo.
¿Existe alguna deducción en IRPF si pago la plusvalía?
Sí. La plusvalía pagada al vender se considera mayor coste de venta y reduce la ganancia patrimonial computada en IRPF. No te ahorra el impuesto, pero compensa parcialmente.
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