El valor de la tasación es fundamental ya que define si la entidad financiera puede prestar o no el dinero que necesitamos para la compra/venta de un inmueble.
Si la vivienda que vamos a financiar no tiene un valor de tasación suficiente nunca podríamos conseguir la hipoteca suficiente.
Factores clave que influyen en la valoración de una propiedad
En opinión de muchos propietarios, su casa es única, mas aun cuando deciden ponerla en venta. Esta pasión por la vivienda propia es un peligro a la hora de valorarla, ya que sacarla al mercado con un sobreprecio puede significar una demora de meses, cuando no años hasta dar con un comprador. La solución pasa por contar con la opinión de un tasador profesional y por entender que hay factores que suman o restan a la hora de valorar una vivienda.
Aspectos interiores como la superficie, la altura, la orientación y vistas, habitaciones, baños, estado en el que se encuentra el inmueble, zonas comunes o reformas son condiciones que pueden hacer que nuestro inmueble valga mas o menos en relación a la comparativa con el resto.
También aspectos exteriores como la ubicación, proximidad a zonas y servicios esenciales, conectividad en vías de circunvalación son factores que el tasador valorara de cada propiedad.
Métodos de tasación inmobiliaria: comparativo, residual y de renta
Todo este proceso de tasación, ya seamos agentes inmobiliarios o peritos judiciales inmobiliarios, se debe realizar mediante la adecuación de nuestro trabajo a la Orden ECO/805/2023 publicada en el Boletín Oficial del Estado.
Lo mas importante en la valoración es tener claro el objeto de la misma ya que no usaremos las mismas técnicas si, por ejemplo, se trata de dar un valor de compraventa o un valor fiscal o expropiatorio
Existen 3 principales métodos de valoración inmobiliaria:
- Valor de mercado por comparacion:
- Es el metodo mas utilizado y consiste en valorar el bien que se va a tasar comparandolo con otros bienes similares cuyo valor sea conocido.
- La normativa exige minimo 6 «inmuebles testigo» que seran ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoracion. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble a tasar supondra el valor del mercado mismo.
- El metodo residual :
- Este metodo se utiliza cuando no es posible utilizar el de comparacion.
- Implica que el terreno debe ser valorado por separado del edificio levantado sobre el (si lo hay)
- Esta basado sobre el valor residual y del mayor y mejor uso, es utilizado para la valoracion de terrenos edificables o de inmuebles a reabilitar.
- Consiste en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
- Metodo de actualización de rentas:
- Este método obtiene el calculo del valor del inmueble según su capacidad para generar beneficios. Se utiliza cuando existe un mercado de alquileres entre los testigos (inmuebles comparables), un contrato de alquiler o tenga la proyección de generar ingresos ligado a una actividad económica.
El papel de los tasadores profesionales en la determinación del valor justo
Es muy importante entender que el tasador debe mantener una posición, frente al encargo de valoración, de total independencia y objetividad.
Debemos resaltar que la tasación inmobiliaria mas habitual, es la vinculada al proceso de concesión de un préstamo hipotecario.
El principal rol que tiene el tasador es poner un valor sobre una vivienda. Para ello necesita estudiar las características del piso, apartamento, finca… Dibujar el croquis, tomar fotografías y recopilar datos como la altura, superficie, distribución por metro cuadrado, vista y entorno.
A la hora de estimar el valor, el tasador también necesitará información como si la vivienda posee alguna hipoteca, el año de construcción y si el inmueble esta registrado correctamente con las autoridades.
La importancia del análisis de mercado para una tasación precisa
A la hora de querer comprar o vender una vivienda uno de los primeros pasos sería buscar inmuebles similares en la zona para poder hacer una valoración y conocer como se encuentran los precios de otras viviendas semejantes a la nuestra.
Este procedimiento es uno de los pasos mas importantes para poder saber el estado de precios del mercado inmobiliario en ese momento.
El valor de tasación depende de las ventas recientes de inmuebles similares y de las tendencias actuales del mercado.
Acudir a un agente inmobiliario o tasador experto para valorar el inmueble es otra forma de conocer el precio.
El experto inmobiliario es el encargado de estimar el precio del inmueble. Su función es analizar los aspectos subjetivos del inmueble, de los cuales los propietarios no siempre son conscientes. Además, tiene amplios conocimientos del mercado local, por lo que ya llegara con una idea anticipada del impacto del entorno en el precio del inmueble.
Durante una visita, se encargara de informar de las características especificas del inmueble que inciden en la valoración de precio, además de pedir una serie de documentación según sea el inmueble.
Errores comunes en la tasación y cómo evitarlos al comprar o vender un inmueble
Enumeramos algunos de los errores mas comunes al tasar una vivienda:
- No considerar las mejoras en la propiedad
- Las mejoras y reparaciones en una vivienda pueden aumentar significativamente su valor, Es importante tener en cuenta estas mejoras y reparaciones al momento de tasar una propiedad.
- No considerar la ubicacion
- Otro error comun en la tasacion de vivienda hipotecaria es no tomar en cuenta la ubicacion de la propiedad. Es un factor clave en la valoracion de la propiedad, ya que puede afectar significativamente el valor de la vivienda.
- La ubicación puede afectar la accesibilidad a servicios y comodidades importantes, como tiendas, escuelas, transporte publico y otros servicios públicos. Por lo tanto, es importante que el tasador considere la ubicación de la propiedad al calcular su valor.
- No tener en cuenta el estado de la propiedad
- Las condiciones especiales de una propiedad, como la presencia de humedades, problemas estructurales o contaminacion, pueden afectar negativamente su valor. Es importante tener en cuenta esas condiciones al momento de tasar una vivienda.
- No utilizar comparables adecuados
- Los comparables son propiedades similares en la misma zona que han vendido recientemente. Es importante utilizar comparables apropiados para determinar el valor de una propiedad de manera precisa.
Para evitar los errores mas comunes al tasar una vivienda es importante conocer el mercado inmobiliario local antes de tasar la vivienda, considerar las mejoras o reparaciones y asegurarse de incluirlas en la tasación para aumentar el valor de la propiedad.
Si tienes dudas sobre el proceso de tasación o si deseas una evaluación mas precisa y confiable en Sign Your House preparamos un informe de valoración detallado, utilizando las principales herramientas inmobiliarias.
Tasación vs. precio de venta: cómo negociar con base en una valoración adecuada
Comprar una vivienda suele ser la mayor inversión en la vida de muchas personas en la cual la gran mayoría debemos recurrir a un préstamo hipotecario para poder pagarla. Es precisamente aquí donde solemos percatarnos de la importancia de la tasación, ya que el valor certificado en la misma será el que el banco tome como referencia para establecer el importe máximo de hipoteca al que podamos optar.
Si la tasación no coincide con el precio de compra lo primero que debemos hacer es saber que lo mas habitual es que ambos valores coincidan sensiblemente, prestando en todo caso diferencias relativamente pequeñas.
Cuando tiene lugar una diferencia importante entre el valor de tasación y el precio de compra, puede deberse en muchas ocasiones a que la transacción se ha cerrado en un precio que esta por encima o por debajo del valor del mercado del inmueble, por algún motivo relacionado con las circunstancias o preferencias particulares del comprador o del vendedor.
