ITP Madrid 2026: Cuánto Pagas al Comprar Vivienda Usada
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el principal coste fiscal al comprar una vivienda usada en la Comunidad de Madrid. Te explicamos exactamente cuánto pagas en 2026, plazos y bonificaciones disponibles.
Tipos de ITP en Madrid 2026
En la Comunidad de Madrid, el tipo general de ITP es del 6% sobre el valor de referencia o el precio de compra (el mayor de ambos).
Existen tipos reducidos en circunstancias específicas:
- 4% para familias numerosas que cumplan requisitos.
- 4% para personas con discapacidad (≥65%).
- 4% para menores de 35 años en su primera vivienda con valor catastral <250.000 €.
- 0,4% para vivienda de protección oficial (VPO).
Cómo se calcula el ITP en una operación real
Ejemplo: piso usado en Rivas Vaciamadrid.
Precio de compra: 220.000 €. Valor de referencia (catastro): 195.000 €.
Base imponible: el mayor de los dos = 220.000 €.
ITP general: 220.000 × 6% = 13.200 €.
Si el comprador es menor de 35 años y es su primera vivienda con valor catastral inferior a 250.000 €: 220.000 × 4% = 8.800 €. Te ahorras 4.400 €.
Valor de referencia: el «nuevo» criterio fiscal
Desde 2022 Hacienda usa el «valor de referencia» del Catastro como base mínima. Este valor se actualiza anualmente y suele ser muy parecido al precio de mercado.
Si compras por debajo del valor de referencia, Hacienda calcula el ITP sobre el valor de referencia (no sobre lo que tú pagaste). Por eso es importante consultarlo antes de firmar arras: si está muy alto, puede ser una operación con más coste fiscal del esperado.
Puedes consultar el valor de referencia en la sede electrónica del Catastro (https://www.catastro.minhap.es) introduciendo la referencia catastral del inmueble.
Plazos y dónde se paga
Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
Dónde: en la Comunidad de Madrid, autoliquidación online en la Agencia Tributaria de Madrid (https://gestiona7.madrid.org). Puede gestionarlo la gestoría que contrate el comprador o la entidad bancaria si hay hipoteca.
Si te pasas del plazo: recargos del 5% al 20% según el retraso. Si Hacienda detecta el impago antes de que regulares, llegan sanciones más graves.
Bonificaciones y reducciones específicas
Familia numerosa con tres o más hijos: 4% ITP siempre que adquieran vivienda habitual con valor catastral <250.000 €.
Discapacidad ≥65%: 4% sin más requisitos sobre vivienda habitual.
Menores 35 años + primera vivienda + valor <250.000 €: 4% ITP.
VPO (Vivienda Protegida): 0,4% ITP (importante: solo aplica al adquirente directo del promotor).
Estas bonificaciones no son automáticas. Hay que solicitarlas en la autoliquidación con documentación que acredite el derecho.
Preguntas frecuentes
¿El ITP también se paga en obra nueva?
No. En obra nueva (compra al promotor) se paga IVA (10%) + AJD (1,5% en Madrid). El ITP solo se paga en vivienda de segunda mano.
¿Pago ITP si compro a un familiar directo?
Sí, salvo que sea donación. La compra entre familiares también está sujeta a ITP al tipo correspondiente. Hay que justificar el pago real para evitar problemas con Hacienda.
¿Y si compro la vivienda con varios compradores?
El ITP se calcula sobre el valor total y se paga conjuntamente. Cada copropietario asume su parte proporcional. Las bonificaciones aplican si se cumplen requisitos en cada comprador (ej. menor de 35 años).
¿Puedo deducir el ITP en mi IRPF?
No directamente. Pero el ITP pagado computa como mayor coste de adquisición y reduce la ganancia patrimonial cuando vendas la vivienda en el futuro.
¿Qué pasa si Hacienda revisa y considera que el valor real es mayor?
Puede emitir una «comprobación de valores» reclamándote la diferencia + intereses. Por eso es importante usar el valor de referencia como base mínima desde el principio para evitar sorpresas.
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