IRPF Venta Vivienda 2026: Cuánto Pagas al Vender en Madrid
Cuando vendes una vivienda, la ganancia patrimonial tributa en IRPF. Te explicamos cómo se calcula exactamente, qué exenciones puedes aplicar y cómo reducir la factura fiscal en 2026.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es la diferencia entre valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta) y valor de adquisición (precio de compra más gastos de compra y mejoras).
Ejemplo: vendes por 280.000 €, gastos de venta 8.000 €. Compraste por 200.000 €, gastos de compra 22.000 € y reformas con factura 15.000 €.
Valor transmisión: 280.000 – 8.000 = 272.000 €.
Valor adquisición: 200.000 + 22.000 + 15.000 = 237.000 €.
Ganancia patrimonial: 35.000 €.
Tipos de IRPF para ganancias patrimoniales 2026
Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro con tipos progresivos:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- De 200.000 a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Cálculo en el ejemplo
Ganancia 35.000 €.
Primeros 6.000 € al 19% = 1.140 €.
Resto 29.000 € al 21% = 6.090 €.
Total IRPF: 7.230 € (pagados al hacer la declaración del año siguiente al de la venta).
Exenciones más importantes (cuándo NO pagas IRPF)
Mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual: exención total, sin importar la ganancia.
Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y compras otra en 2 años (anteriores o posteriores), la ganancia reinvertida queda exenta. Si reinviertes solo parte, solo está exenta esa parte proporcional.
Personas con dependencia severa o gran dependencia: exención total al vender vivienda habitual.
Dación en pago a la entidad bancaria: exención si era vivienda habitual y se cumplen requisitos.
Otras estrategias para reducir el IRPF
Documenta TODAS las mejoras: reformas integrales, ampliaciones, instalación de aire acondicionado o renovables. Suman al valor de adquisición y reducen ganancia. Imprescindible factura del autónomo o empresa.
Suma todos los gastos de compra: ITP, notaría, registro, gestoría, comisión inmobiliaria si pagaste alguna. Todo computa.
Aplica abuso de derecho con documentación: si compraste antes de 1994 hay coeficientes reductores aplicables. Pídelo a tu asesor.
Reinvierte si compras otra vivienda habitual: es la exención más potente para quien cambia de casa.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo pago el IRPF de la venta?
En la declaración de la renta del año siguiente al de la venta. Si vendes en 2026, lo pagarás entre abril y junio de 2027 al hacer tu declaración.
Si vendo en pérdidas, ¿también declaro?
Sí, debes declararlo. La pérdida se puede compensar con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los 4 siguientes. No es opcional.
¿Si vendo a mi hijo, también pago IRPF?
Sí. La venta a familiares está sujeta a IRPF como cualquier otra. Si vendes a precio inferior al de mercado, Hacienda puede aplicar valor de mercado para calcular la ganancia.
¿Y si vendo el piso heredado?
El valor de adquisición en herencia es el declarado en el ISD (Impuesto sucesiones). La ganancia se calcula desde ese valor hasta el de venta. Por eso es importante declarar bien el ISD desde el principio.
¿La reinversión en vivienda habitual es total o parcial?
Es proporcional. Si reinviertes el 70% del valor de venta en vivienda nueva, solo el 70% de la ganancia queda exenta. El 30% restante tributa al tipo normal.
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