Hipoteca Para Parejas de Hecho 2026: Requisitos y Diferencias con el Matrimonio
Pareja de hecho · 2026
Hipoteca para parejas de hecho en 2026: guía completa
Comprar vivienda sin estar casados: porcentajes de propiedad, escritura, fiscalidad, riesgos de ruptura y protección legal.
Más de un tercio de las hipotecas firmadas en España en 2026 corresponden a parejas no casadas. Comprar vivienda como pareja de hecho es perfectamente legal y operativo, pero tiene matices fiscales, jurídicos y de protección personal que conviene tener claros antes de firmar. Esta guía recoge todas las decisiones que tendréis que tomar y cómo blindar la operación si algún día la relación termina.
¿Vais a comprar juntos sin estar casados?
Llamadnos antes de firmar arras. Revisamos el mejor reparto de propiedad, fiscalidad y cláusulas de protección para vuestro caso.
Comprar vivienda sin estar casados: el marco legal
Una pareja no casada compra como dos compradores independientes que adquieren porcentajes de una misma vivienda. No existe figura jurídica especial salvo en las CCAA que regulan parejas de hecho registradas. La escritura debe especificar el porcentaje exacto de cada uno, y la hipoteca se firma a nombre de ambos como cotitulares solidarios.
Porcentajes de propiedad: la decisión clave
Tres modelos habituales:
| Modelo | Cuándo conviene | Riesgo |
|---|---|---|
| 50/50 igualitario | Ambos aportan lo mismo a la entrada y a la cuota | Si uno se separa, el otro debe comprar su parte o vender |
| Proporcional a aportación | Uno aporta más entrada o ingresos | Mantiene la equidad si hay ruptura |
| Variable con pactos | Cláusulas específicas: aumento gradual, reparto futuro de cuotas | Mayor complejidad notarial |
Recomendación profesional: documenta SIEMPRE la aportación inicial de cada uno (entrada, gastos de compra) en un anexo notarial junto a la escritura. Si en el futuro hay ruptura, esto evita disputas patrimoniales.
Escritura: qué debe constar
- ✓DNI de ambos titulares
- ✓Estado civil de cada uno (importante: «soltero» o «pareja de hecho registrada»)
- ✓Régimen económico aplicable (en parejas no casadas: separación de bienes implícita)
- ✓Porcentaje exacto de cada uno sobre el inmueble
- ✓Forma de pago del precio (efectivo, hipoteca, ahorro propio)
- ✓Aportación detallada de entrada de cada uno
- ✓Cargas que se asumen
Riesgos si la relación termina
⚠️ Escenarios que vemos con frecuencia
- Uno quiere quedarse con la vivienda → extinción de condominio (tributa AJD ~1,5% en Madrid, no ITP)
- Ambos quieren vender → reparto del neto según porcentajes escriturados
- Uno no quiere ni quedarse ni vender → acción judicial de división de cosa común (12-24 meses, descuento del 20-40% en subasta)
- Conflicto sobre quién pagó qué de la entrada → sin documentación, casi imposible reclamar
- Uno deja de pagar la cuota → el banco va contra ambos solidariamente, el que sí paga puede reclamar al otro en juicio civil pero el daño al historial crediticio ya está hecho
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Avalistas: cuándo y cómo
Si vuestros ingresos conjuntos no alcanzan el ratio de endeudamiento (30-35% sobre cuota), el banco puede pedir un avalista. Habitualmente los padres de uno o ambos. Implicaciones:
- ✓El avalista responde con todo su patrimonio en caso de impago
- ✓La hipoteca aparece en su CIRBE como deuda contingente, limitando su capacidad para otros préstamos
- ✓Quitar al avalista años después requiere demostrar que ya no es necesario (mejora ingresos titulares)
- ✓En parejas no casadas, conviene que el aval sea conjunto a ambos, no solo a uno
Fiscalidad básica
- ✓ITP: 6% sobre el precio de compra (vivienda usada en Madrid). Se reparte según porcentajes escriturados.
- ✓IVA + AJD: en obra nueva, 10% IVA + 1,5% AJD. Cada uno tributa por su parte.
- ✓IRPF anual: deducción por compra de vivienda habitual (en CCAA que la mantienen). Cada titular declara su parte.
- ✓IBI anual: se reparte según porcentaje.
- ✓Donación entre parejas no casadas: si uno paga toda la entrada y la vivienda se escritura 50/50, Hacienda puede considerar donación encubierta del 50% al otro y exigir el Impuesto de Donaciones (en Madrid: 99% bonificado SOLO entre cónyuges, no aplica a parejas de hecho).
Documentación bancaria habitual
- ✓DNI de ambos
- ✓Certificado de empadronamiento
- ✓Últimas 3 nóminas y vida laboral de cada uno
- ✓2 últimas declaraciones IRPF
- ✓Extractos bancarios 6-12 meses
- ✓Contrato de arras o reserva
- ✓Certificado registral de no titularidad (si pedís ayudas o avales públicos)
- ✓Inscripción en registro de parejas de hecho (si aplica para alguna ayuda autonómica)
Recomendaciones legales para proteger la operación
- 1Documenta cada aportación con anexo notarial junto a la escritura.
- 2Pacta extinción de condominio preferente a favor del que más aporta.
- 3Si uno aporta más entrada, considera escriturar porcentajes proporcionales, no 50/50 automáticamente.
- 4Plantea capitulaciones equivalentes en caso de inscribir pareja de hecho.
- 5Designa beneficiarios del seguro de vida vinculado a la hipoteca explícitamente.
- 6Considera testar con cláusula que proteja al superviviente.
- 7Revisa cada 3-5 años el reparto y aportaciones reales.
Preguntas frecuentes
¿Podemos comprar vivienda como pareja de hecho sin estar casados?
Sí, en España no hay limitación legal. Cada uno compra su porcentaje y firma la hipoteca como cotitular solidario.
¿Qué pasa si nos separamos?
Si ambos están de acuerdo: extinción de condominio (uno compra al otro) o venta a tercero con reparto. Si hay desacuerdo: acción judicial de división de cosa común, que termina en subasta con descuento del 20-40%.
¿Es mejor escriturar 50/50 o por aportaciones?
Depende. Si ambos aportan lo mismo a entrada y cuota, 50/50. Si uno aporta más, escriturar proporcionalmente protege en caso de ruptura. Documenta SIEMPRE las aportaciones reales.
¿Hay que estar inscritos como pareja de hecho?
No para la hipoteca. Sí puede ser útil para acceder a ciertas ayudas autonómicas (Plan Vive, ICO) o para fiscalidad.
¿Qué pasa si uno deja de pagar la cuota?
El banco va contra ambos solidariamente. El que sí paga puede reclamar después al otro vía juicio civil. Pero el historial crediticio de ambos queda afectado.
¿Tributa donación si pago yo la entrada y compramos al 50%?
Sí, técnicamente Hacienda puede considerar donación encubierta. Para evitarlo: escriturar porcentajes proporcionales a la aportación real.
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