Donación de Vivienda en Vida vs Herencia 2026: Comparativa Fiscal Madrid
Si tienes una vivienda y quieres pasarla a tus hijos o herederos, puedes donarla ahora o esperar a la herencia. Cada opción tiene fiscalidad y consecuencias muy distintas. Te ayudamos a decidir en Madrid 2026.
Donación en vida: ventajas y costes
Ventajas: control sobre el reparto, protección a hijos en situaciones difíciles (enfermedad, discapacidad), evitar conflictos futuros entre hermanos, simplicidad administrativa.
Costes:
- Impuesto Sucesiones y Donaciones (Madrid): bonificación del 99% entre cónyuges, padres-hijos y hermanos hasta cierto importe (24.000-100.000 € según relación). Por encima, tributo escalonado.
- Plusvalía municipal: la paga el donante (quien dona). Como en venta normal.
- IRPF del donante: ganancia patrimonial sobre el inmueble donado. Mismo cálculo que si se vendiera al valor de mercado actual.
- Notaría y Registro: ~600-1.200 € total.
Herencia: ventajas y costes
Ventajas: el donante mantiene la propiedad y uso hasta el fallecimiento, no tributa IRPF (gran ventaja), bonificación en ISD igualmente alta en Madrid.
Costes:
- Impuesto Sucesiones (Madrid): mismo bonificación 99% para cónyuge/hijos.
- Plusvalía municipal: la paga el heredero, con bonificación 95% si hay habitualidad y se mantiene 5 años (Madrid capital).
- NO hay IRPF sobre la transmisión. La ganancia se «borra» fiscalmente — esta es la mayor ventaja vs donación.
- Coste notarial y partición: 800-2.000 € según complejidad.
Comparativa con ejemplo numérico real
Caso: padre (60 años) quiere pasar piso de 250.000 € (comprado en 2000 por 90.000 €) a su hija única.
Donación ahora: ISD bonificado 99% Madrid = ~120 € (residual). Plusvalía municipal padre: ~1.500 €. IRPF padre (ganancia 160.000 €): ~30.000 €. Total: ~31.620 €.
Herencia futura: ISD bonificado: ~150 €. Plusvalía hija: ~75 € (con bonificación 95%). NO hay IRPF. Total: ~225 €.
Diferencia: ~31.000 €. En este caso herencia es mucho más rentable fiscalmente.
Cuándo conviene donar en vida igualmente
Cuando el donante tiene plusvalías muy bajas o pérdidas (no hay IRPF a pagar).
Cuando hay riesgo de conflictos hereditarios entre varios herederos y se quiere «atar» desde ahora.
Cuando el donatario necesita la vivienda urgente (joven que se va a casar, hijo con discapacidad).
Cuando el donante ya es mayor (75+) y quiere ver el regalo en vida — es legítimo aunque cueste fiscalmente.
En vivienda heredada hace poco: la base de adquisición es alta, el IRPF de la donación es bajo.
Estrategia mixta: usufructo y nuda propiedad
Una opción muy potente es donar la nuda propiedad (la propiedad sin uso) y reservar el usufructo vitalicio.
El donante sigue viviendo en el piso (usufructo) hasta su fallecimiento. El donatario tiene la propiedad pero no puede usar mientras viva el donante.
Ventaja fiscal: el valor de la nuda propiedad es solo una parte del total (calculado por edad del usufructuario). El IRPF y la plusvalía se calculan sobre ese valor menor.
Cuando fallece el usufructuario, la nuda propiedad se consolida automáticamente sin más impuestos.
Es la opción que más recomendamos en patrimonio familiar consolidado.
Preguntas frecuentes
¿Las bonificaciones de Madrid son automáticas?
No. Hay que solicitarlas expresamente en la autoliquidación, dentro del plazo legal y con la documentación que acredite la relación familiar y los requisitos.
¿Y si dono parte y luego heredo el resto?
Es legal y se hace mucho. Donas un % ahora (con sus impuestos correspondientes) y el resto se hereda más adelante. Es estrategia para escalonar.
¿Hijos de pareja no casada pueden recibir igual?
Sí. Los hijos biológicos o adoptivos tienen los mismos derechos hereditarios independientemente del estado civil de los padres.
¿Qué pasa si dono y mi hijo se divorcia?
La vivienda donada es propiedad privativa del hijo (no entra en gananciales). No se reparte con el cónyuge en divorcio. Por eso muchos padres prefieren donar antes que esperar.
¿Podemos hacer donación con condiciones?
Sí. Donación con reserva de usufructo, con cláusula de reversión (si el donatario fallece antes que el donante, vuelve), con prohibición de venta durante X años. Hay que redactarlas con cuidado en notaría.
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