Comprar Primera Vivienda Paso a Paso: Guía Madrid 2026

Paso 1: Ahorrar lo necesario

Para comprar primera vivienda en Madrid 2026 necesitas en promedio:

• Entrada (20% del precio): en sureste = 30.000-60.000 € según zona y tipo
• Gastos (10-12% del precio): 18.000-30.000 €
• Reserva de emergencia: 6 meses de gastos = 6.000-12.000 €
• Total ahorros mínimos: 54.000-100.000 € (sin programa hipoteca al 100%)
• Si accedes a hipoteca al 100% (Mi Primera Vivienda Madrid o jóvenes): solo necesitas los gastos = 18.000-30.000 €.

Paso 2: Calcular tu capacidad de endeudamiento

Aplica la regla del 35%: la cuota mensual de la hipoteca no puede superar el 35% de tus ingresos netos.

Si cobras 1.800 €/mes neto: cuota máx ~630 € → hipoteca máx ~153.000 € a 30 años con TIN 3%.

En pareja con 2.500 + 1.800 = 4.300 €/mes nets: cuota máx ~1.500 € → hipoteca máx ~366.000 €.

Detalles completos en nuestra calculadora de capacidad.

Paso 3: Definir qué quieres y dónde

Decide tipología: piso 2-3 dormitorios, adosado, chalet. Cuántos m² mínimo. Si necesitas terraza, garaje, trastero.

Define zona: proximidad a trabajo, colegios, transporte. Compara precios entre Rivas, Arganda, Vallecas, Vicálvaro, Coslada, Torrejón, Mejorada según presupuesto.

Visita 5-10 viviendas: nunca compres la primera que veas. Compara precios reales con valoración profesional.

Pre-aprobación bancaria: antes de hacer ofertas, ten pre-aprobación de hipoteca para mostrar seriedad al vendedor.

Paso 4: Negociar la oferta

Estudia el precio: con valoración inmobiliaria de la zona, sabes si está sobrevalorado o ajustado. Suele haber un 5-10% de margen de negociación.

Haz oferta por escrito: nunca verbalmente. Email o nota firmada del precio que ofreces.

Condiciones a fijar: precio, plazo de cierre, qué incluye (electrodomésticos, muebles), reparaciones que asume el vendedor.

Si aceptan, contrato de arras: entrega 5-10% del precio como señal. Tipos: penitenciales (puedes recuperar si te arrepientes con coste), confirmatorias (estás obligado a comprar).

Paso 5: Solicitar hipoteca formal y tasación

Con arras firmadas, presentas formalmente la operación al banco. Pides FEIN (oferta vinculante). El banco encarga tasación oficial.

Plazo: 4-6 semanas desde solicitud hasta aprobación final.

Mientras tanto: revisa nota simple registral del piso (cargas), certificado energético, documentación urbanística.

Decisión consciente: en este momento puedes ejercer arras penitenciales si descubres algún problema grave.

Paso 6: Firma en notaría

Con todo aprobado, se fija fecha en notaría. El día de la firma:

• Se firma escritura de compraventa (vendedor entrega, comprador paga).

• Se firma escritura de hipoteca (si hay banco financiando).

• El banco entrega cheque o transferencia al vendedor.

• Notario lee, todos firman.

• Recibes las llaves.

Después: notario inscribe escrituras en Registro de la Propiedad. Tú gestionas pago de ITP en 30 días hábiles.

Tiempo desde arras hasta firma: típicamente 2-3 meses.