¿Comprar Piso Para Alquilar Es Buena Inversión?
Invertir en vivienda para alquilar es una de las estrategias más usadas en España, pero no siempre conviene. Rentabilidad real, mejores zonas, riesgos y comparativa con otras inversiones.
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Comprar piso para alquilar puede generar 5-8% de rentabilidad bruta anual + revalorización del inmueble. Pero también tiene riesgos: vacíos, impagos, derramas inesperadas, cambios fiscales. Hay que hacer los números bien.
Rentabilidad bruta media 2026
- Centro Madrid: 4-5% (precios altos, alquileres altos pero proporcionalmente bajos)
- Sureste Madrid (Rivas, Vallecas, Arganda): 5-7% (mejor relación)
- Madrid Sur (Carabanchel, Vallecas): 6-8% (precios bajos, alquileres altos)
- Pueblos cercanos: 5-7% según zona
Cómo calcular bien la rentabilidad
Rentabilidad bruta = Alquiler anual / Precio compra × 100. Pero la rentabilidad NETA descuenta: IBI, comunidad, derramas, mantenimiento, seguros, gestor, vacíos (8-10% anual de descuento total). Real neta: 4-6% en zonas buenas.
Comparativa con bolsa
Bolsa S&P 500 medio 7-8% anual. Inmobiliario neto medio 4-6% + revalorización (que históricamente ha sido 3-5% anual en zonas urbanas). Ambos son comparables. Diferencia clave: inmobiliario es más estable pero menos líquido.
Preguntas frecuentes
¿Mejor comprar al contado o con hipoteca para alquilar?
Con hipoteca apalancada (80% banco). Si la rentabilidad bruta supera el tipo de interés + 1-2 puntos, te beneficias del apalancamiento positivo.
¿Qué impuestos pago por el alquiler?
IRPF sobre la renta neta (descontados gastos). Si es vivienda habitual del inquilino, deducción del 60% sobre el rendimiento. Si es turístico, IVA del 10%.
¿Hay riesgo real de impagos?
En España 3-5% de inquilinos tiene algún impago en los primeros 12 meses. Mitigación: aval bancario, seguro de impago (200-400 €/año) y filtrado riguroso del inquilino.
¿Mejor alquiler tradicional o turístico Airbnb?
Tradicional: rentabilidad estable, deducción 60%, menos gestión. Turístico: rentabilidad superior (8-12%) pero gestión intensa, regulación restrictiva en Madrid y temporadas bajas.
¿Compensa contratar gestoría?
Si tienes 2+ inmuebles, sí. Cobra 5-8% del alquiler anual y te quitan: cobro, contratos, incidencias, declaraciones. Si tienes 1 piso, lo gestionas tú.
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