Calcula el IRPF que pagarás al vender tu vivienda en 2026: ganancia patrimonial, tramos aplicables, exenciones por mayor de 65, reinversión en vivienda habitual y neto final en tu bolsillo.
¿Quieres optimizar el IRPF de tu venta?
Te ayudamos a minimizar el impuesto a pagar legalmente: timing de venta, reinversión, mejoras deducibles, gastos imputables. Sin coste.
Cómo se calcula el IRPF al vender vivienda 2026
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (precio venta − gastos venta) − Valor de adquisición (precio compra + gastos compra + mejoras).
Tramos IRPF 2026 sobre la ganancia:
- Hasta 6.000 € → 19%
- De 6.000 € a 50.000 € → 21%
- De 50.000 € a 200.000 € → 23%
- De 200.000 € a 300.000 € → 27%
- Más de 300.000 € → 30%
Exenciones importantes
- Mayor de 65 años + vivienda habitual: exención total automática.
- Gran dependencia: exención total.
- Reinversión total en vivienda habitual: exención completa (debe ejecutarse en 2 años).
- Reinversión parcial: exención proporcional al importe reinvertido.
Para una optimización exacta y casos complejos (vivienda heredada, divorcios, varias viviendas), habla con nosotros. Asesoría gratuita.
Calculadora IRPF venta de vivienda: como tributar correctamente en 2026
La venta de una vivienda genera, en la mayoria de los casos, una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF del ano siguiente. Conocer como calcular esa ganancia, que gastos son deducibles y que exenciones se pueden aplicar permite ahorrar miles de euros y planificar la operacion con tranquilidad. En esta guia ampliada explicamos paso a paso el calculo, los tramos vigentes y un ejemplo cuantitativo orientativo.
Como se calcula la ganancia patrimonial
La formula basica es:
Ganancia = Valor de transmision – Valor de adquisicion
- Valor de transmision: precio de venta menos gastos y tributos inherentes a la venta soportados por el vendedor (plusvalia municipal, agencia, certificado energetico, cancelacion de hipoteca).
- Valor de adquisicion: precio de compra mas gastos e impuestos pagados al comprar (ITP o IVA+AJD, notaria, registro, gestoria), mas inversiones y mejoras posteriores (no simples reparaciones).
Tramos del IRPF base del ahorro 2026 (orientativos)
| Tramo | Hasta | Tipo aplicable |
|---|---|---|
| 1 | 6.000 eur | 19% |
| 2 | 6.000 – 50.000 eur | 21% |
| 3 | 50.000 – 200.000 eur | 23% |
| 4 | 200.000 – 300.000 eur | 27% |
| 5 | Mas de 300.000 eur | 28% |
Gastos deducibles en compra y venta
Gastos que aumentan el valor de adquisicion:
- ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva).
- Notaria y registro.
- Gestoria si se acredita factura.
- Comisiones de agencia pagadas al comprar.
- Inversiones y mejoras (no mantenimiento): por ejemplo, instalacion de aire acondicionado nuevo, reforma integral, eficiencia energetica.
- Impuesto de sucesiones o donaciones si se adquirio por herencia.
Gastos que reducen el valor de transmision:
- Plusvalia municipal pagada por el vendedor.
- Comisiones de agencia inmobiliaria.
- Certificado de eficiencia energetica.
- Cancelacion registral de hipoteca.
Exenciones clave
- Reinversion en vivienda habitual: queda exenta la parte de la ganancia reinvertida en otra vivienda habitual en un plazo maximo de 2 anos.
- Mayores de 65 anos: exencion total de la ganancia patrimonial por la venta de la vivienda habitual.
- Mayores de 65 anos con renta vitalicia: exencion en la venta de cualquier elemento patrimonial si se reinvierte en una renta vitalicia asegurada (limite 240.000 euros).
- Dacion en pago: exencion en supuestos de dacion en pago de vivienda habitual.
Ejemplo cuantitativo orientativo
Compra en 2010 por 180.000 euros mas 18.000 euros de gastos e impuestos. Valor de adquisicion total: 198.000 euros.
Venta en 2026 por 260.000 euros con 9.000 euros de gastos (plusvalia, agencia, certificado, cancelacion). Valor de transmision: 251.000 euros.
Ganancia patrimonial = 251.000 – 198.000 = 53.000 euros.
Tributacion orientativa por tramos:
- Primeros 6.000 eur al 19% = 1.140 eur
- De 6.000 a 50.000 eur (44.000 eur) al 21% = 9.240 eur
- De 50.000 a 53.000 eur (3.000 eur) al 23% = 690 eur
Total IRPF orientativo: 11.070 euros.
Si el vendedor reinvierte la totalidad en otra vivienda habitual en menos de 2 anos, la ganancia queda exenta y no se paga IRPF por ella.
Retencion del 3% para no residentes
Si el vendedor es no residente fiscal en Espana, el comprador debe retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. Esa retencion es a cuenta del IRNR que el vendedor debera regularizar mediante modelo 210.
Plazos y modelos
- Modelo 100: declaracion anual de IRPF (abril-junio del ano siguiente a la venta).
- Modelo 211: ingreso de retencion del 3% para vendedor no residente (1 mes desde la venta).
- Modelo 210: declaracion del IRNR por el vendedor no residente (4 meses desde la venta).
- Plusvalia municipal: 30 dias habiles desde la firma.
Consejos para optimizar fiscalmente
- Guardar todas las facturas de compra original y de mejoras posteriores.
- Documentar las reformas que se imputen como mejora.
- Valorar la exencion por reinversion antes de firmar.
- Planificar la fecha de venta si se aproxima el cumplimiento de los 65 anos.
- Estudiar el calculo de plusvalia municipal por los dos metodos (objetivo vs ganancia real) y elegir el mas favorable.
Preguntas frecuentes sobre IRPF venta de vivienda
1. Pago IRPF aunque no haya ganancia?
No. Si vendes por debajo del valor de adquisicion ajustado, no hay ganancia ni IRPF.
2. Que pasa si reinvierto solo una parte?
Queda exenta la parte proporcional reinvertida; el resto tributa.
3. Las obras de mantenimiento incrementan el valor de adquisicion?
No. Solo las mejoras estructurales o de eficiencia que aumenten valor o vida util.
4. Que ocurre con una vivienda heredada?
El valor de adquisicion es el declarado en el Impuesto de Sucesiones mas gastos.
5. Como tributan los mayores de 65 anos?
Exencion total si es vivienda habitual; exencion con reinversion en renta vitalicia para otros bienes.
6. Cuando debo declarar la venta?
En la declaracion de IRPF del ano siguiente a la venta.
7. Es deducible la comision de la agencia?
Si, en el lado vendedor reduce el valor de transmision; en el lado comprador incrementa el valor de adquisicion.
8. La plusvalia municipal es deducible?
Si, en el calculo del IRPF reduce el valor de transmision.
9. Como afecta tener hipoteca pendiente?
No afecta al calculo de la ganancia, solo al liquido que recibe el vendedor.
10. Conviene asesorarse antes de vender?
Si. Una planificacion previa puede ahorrar miles de euros en impuestos.
Consulta gratuita: 910 94 88 22 o WhatsApp 613 194 542. Email: info@signyourhouse.es
