Calculadora Alquilar vs Comprar Vivienda 2026 (Break-Even)
Compara si te conviene alquilar o comprar tu próxima vivienda con datos reales: revalorización, intereses, subidas de alquiler y patrimonio acumulado.
Recomendación a 15 años
¿Cuándo conviene comprar y cuándo alquilar?
La decisión depende de cuántos años pienses vivir en la vivienda, la revalorización esperada, los tipos de interés y tu situación personal.
Comprar conviene cuando:
- Vas a vivir 7+ años en la misma vivienda.
- El alquiler equivalente supera el 75% de la cuota hipotecaria.
- Tienes estabilidad laboral y ahorros para entrada + gastos.
- La revalorización esperada de la zona es ≥2% anual.
Alquilar conviene cuando:
- Tu situación laboral o personal es inestable (movilidad geográfica probable).
- No tienes ahorros para los gastos de compraventa (10-15% del precio).
- El alquiler equivalente es muy bajo respecto a la cuota.
- Puedes invertir la entrada en activos con rendimiento mayor al de la vivienda.
Preguntas frecuentes
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WhatsApp → Pedir asesoramientoAlquilar o comprar en Madrid Sureste: análisis financiero con ejemplos reales
La decisión entre alquilar y comprar es una de las más importantes en la vida financiera de una persona, y depende de muchos más factores que la cuota mensual. Hay que sumar costes ocultos, considerar el coste de oportunidad del ahorro, evaluar la revalorización esperada del activo y proyectar el escenario a 10, 20 y 30 años. La respuesta no es universal: para una pareja joven con ahorros limitados en Vallecas puede ser muy distinta que para un profesional con liquidez en Rivas.
Esta guía propone un marco de análisis honesto, sin sesgo hacia ninguna de las dos opciones, con un ejemplo numérico aplicado a una vivienda de 250.000 € en Rivas Vaciamadrid.
Costes reales de comprar (no solo la cuota)
- Entrada: habitualmente el 20-30% del precio en escenarios estándar (entrada + gastos de compra)
- Gastos de compra: ITP del 6% en vivienda usada en Madrid, AJD del 0,75-1,5% en obra nueva, notaría, registro, gestoría. Total orientativo: 10-12% del precio
- Cuota hipotecaria mensual
- IBI anual
- Comunidad de propietarios
- Seguro de hogar y de vida vinculado a la hipoteca
- Mantenimiento estructural: reformas cada 10-20 años, electrodomésticos, derramas extraordinarias
- Coste de oportunidad de la entrada: el dinero que dejas de invertir en activos financieros
Costes reales de alquilar
- Renta mensual
- Actualización anual (habitualmente IPC limitado por normativa)
- Fianza (1 mensualidad obligatoria) y posibles avales o garantías adicionales
- Gastos asumibles según contrato (comunidad, IBI en algunos contratos)
- Movilidad: cada mudanza tiene coste económico y de tiempo
- Imposibilidad de generar patrimonio inmobiliario con esa renta
El break-even patrimonial
El break-even es el punto donde el patrimonio acumulado por el comprador (valor de la vivienda menos hipoteca pendiente) iguala al patrimonio del inquilino (ahorros + rentabilidad de invertir lo que no destina a entrada y cuota). En mercados con revalorización positiva, suele situarse entre los 7 y 12 años. Antes de ese plazo, alquilar puede ser financieramente comparable o incluso más eficiente; después, comprar suele ganar claramente.
Ejemplo aplicado: vivienda de 250.000 € en Rivas Vaciamadrid
Supuestos orientativos:
- Precio: 250.000 €
- Entrada del 20%: 50.000 €
- Gastos de compra (10%): 25.000 €
- Inversión inicial total: 75.000 €
- Hipoteca: 200.000 € a 25 años, tipo fijo orientativo 3,5%
- Cuota mensual aproximada: 1.000 €
- IBI + comunidad + seguro: 200 €/mes
- Mantenimiento medio: 100 €/mes
- Coste mensual total propietario: aproximadamente 1.300 €
Alternativa de alquiler en la misma zona y tipología:
- Renta mensual orientativa: 1.100 €
- Comunidad: incluida o no según contrato
- Ahorro mensual respecto a comprar: aproximadamente 200 €
- Inversión de los 75.000 € de entrada al 5% anual: aproximadamente 3.750 € anuales
Comparativa a 10, 20 y 30 años
| Horizonte | Patrimonio comprador (orientativo) | Patrimonio inquilino-inversor (orientativo,) |
|---|---|---|
| 10 años | Vivienda revalorizada al 2% anual = aprox. 305.000 € menos hipoteca pendiente = aprox. 175.000 € netos | 75.000 € invertidos al 5% + ahorro mensual = aprox. 150.000 € |
| 20 años | Vivienda aprox. 372.000 € menos hipoteca = aprox. 285.000 € netos | Inversión acumulada = aprox. 280.000 € |
| 30 años | Vivienda libre de hipoteca = aprox. 453.000 € | Inversión acumulada = aprox. 480.000 € |
El ejemplo, con sus supuestos, muestra que el resultado es muy sensible a tres variables: revalorización de la vivienda, rentabilidad alternativa del ahorro y diferencial cuota vs alquiler. Pequeños cambios mueven el equilibrio.
Factores que inclinan hacia comprar
- Estabilidad laboral y geográfica a largo plazo (más de 7-10 años en la misma zona)
- Ahorros suficientes para entrada y gastos sin descapitalizarse por completo
- Tipos de interés moderados o bajos
- Mercado con revalorización tendencial positiva (caso de Madrid Sureste en la última década)
- Objetivo de generar patrimonio inmobiliario
- Preferencia por personalizar, reformar y vivir sin condicionantes de propietario
Factores que inclinan hacia alquilar
- Movilidad laboral frecuente o expectativa de cambio de ciudad
- Ahorros limitados para entrada (descapitalizarse para comprar es de los errores más graves)
- Vida personal en transición (recién independizado, separación reciente, etc.)
- Preferencia por flexibilidad y bajo compromiso patrimonial
- Acceso a vivienda en zonas premium imposibles de comprar con el ahorro actual
- Capacidad acreditada de invertir el diferencial con disciplina
Inflación y revalorización: la variable invisible
En entornos inflacionarios, la cuota hipotecaria a tipo fijo se diluye con el tiempo en términos reales, mientras la renta de alquiler tiende a actualizarse al IPC. Esto favorece estructuralmente al comprador con hipoteca a tipo fijo. En entornos deflacionarios o de tipos altos, la ecuación se invierte. La elección del tipo (fijo, variable, mixto) y el plazo del préstamo es casi tan relevante como la propia decisión de comprar.
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